Alexandre Frankel, da Vitacon, conecta serviços integrados à moradia na Housi

Por Françoise Terzian

O paulistano Alexandre Lafer Frankel, 45 anos, não queria seguir os passos do pai, que tinha uma construtora. Queria mesmo era trabalhar com tecnologia. Tanto que, bem jovem, criou uma empresa nesta área, que acabou vendendo. Em 2009, junto com o irmão Ariel, fundou a Vitacon. Uma construtora, sim, mas que virou sinônimo de um novo jeito de morar na cidade: em apartamentos compactos, de 40, 30 e até 10 metros quadrados, bem localizados e que permitissem aos moradores dispensar o carro em suas tarefas diárias – como ele faz na sua própria vida.

De quebra, a Vitacon inventou a palavra “estúdio”, rebatizando as antigas quitinetes e criando um novo mercado para um público que queria morar perto do trabalho ou de uma estação de metrô e não se importava com o tamanho reduzido dos imóveis. Desde então, a empresa entregou mais de 100 projetos, tem 25 mil clientes e uma média de 92% de valorização dos empreendimentos. Só em 2023, 20 projetos estão em obra e seu faturamento deve ultrapassar R$ 1 bilhão.

Hoje, além de presidente do conselho de administração da Vitacon, Frankel também é CEO da plataforma digital de moradia por assinatura Housi, que fundou em 2019, e que tem como proposta oferecer serviços compartilhados aos moradores como aluguel de automóveis, cuidados com o pet ou entrega de eletroeletrônicos sob demanda. Nessa entrevista à [EXP], ele fala ainda sobre como sua experiência pessoal impactou na criação de seus negócios.

[EXP] – De onde veio a ideia do conceito de moradia Vitacon?

Alexandre Frankel – Montei minha primeira empresa de tecnologia e a vendi muito cedo. Naquela época, eu era um cara que ficava cinco horas por dia dentro de um carro. Quando me casei, comprei um apartamento bem pequenininho. O carro, por sua vez, passou a ser algo desnecessário. Assim eu descobri um estilo de vida muito melhor do que aquele que eu conhecia. Escrevi livros sobre isso [série de três livros Como viver em São Paulo sem carro].

De tão maravilhado que fiquei, decidi empreender novamente, só que desta vez para resolver a questão do trânsito, para permitir que as pessoas possam morar mais perto de onde elas trabalham ou estudam, ou próximo ao metrô. E isso precisa caber no bolso. Um apartamento de 40 metros quadrados hoje em São Paulo custa R$ 2 milhões. Compactamos os apartamentos para democratizar a moradia e permitir que as pessoas possam viver próximo de suas atividades. Assim nasceu a Vitacon em 2009, de um sonho e de resolver a questão da mobilidade. Não teve nada a ver com o mercado de real estate.

Não sei se você se recorda: os apartamentos eram conhecidos como kitnet, quarto e sala ou flat. Eu queria que as pessoas morassem perto de suas atividades, mas em locais que não tivessem essa conotação. Imagino pessoas descoladas, que moram em um apartamento compacto por questão de praticidade, de uma vida mais moderna, mais minimalista. E a gente trouxe a palavra estúdio, que era muito comum nos Estados Unidos. Quando o termo pegou foi realmente uma tendência que se tornou nacional.

Qual é a metragem média desse conceito de estúdio na realidade brasileira?

Quando a gente começou, os estúdios tinham 40 metros quadrados. Depois rompemos a barreira dos 30 e dos 20. ‘Isso é uma célula de presídio’, criticavam. As pessoas não entendiam muito aquilo que estava sendo proposto e aí chegamos aos 10 metros quadrados e até mesmo às cápsulas japonesas que fizeram muito sucesso. O que a gente queria, na verdade, era resolver a dor de alguém. Ao invés de ouvir reclamações, as pessoas falam: consegui ter minha primeira moradia ou alugar o meu primeiro lar. Médicos que saem exaustos de um plantão chegam logo em seu apartamento, ao invés de ficar horas no trânsito. Resolvemos a vida de muita gente e é disso que a gente se orgulha.

E hoje vocês continuam a fazer apartamentos de 10 metros quadrados?

A lei, naquela época que a gente fez, permitia. Hoje não é mais permitido devido a um novo mecanismo na aprovação do projeto. Temos, geralmente, apartamentos de 12 ou 14 metros quadrados. O público universitário, por exemplo, se adapta bem a esse tamanho.

O que é considerado um apartamento compacto atualmente?

Hoje, o apartamento compacto vai dos 12 metros quadrados até 40 ou 50, quando falamos de um dormitório. Ele pode ir de 25 a 80 metros quadrados para dois dormitórios. É possível ter um compacto de 60 metros quadrados com três dormitórios.

E como é a demanda por apartamentos compactos?

Em São Paulo, há quem pense que apartamento compacto é algo de nicho. Só que, no ano passado, mais de 75% dos lançamentos foram de apartamentos compactos. Então, o que era inicialmente um nicho ou um mercado mais restrito, passou a ser o mainstream. Isso quer dizer: ou as pessoas são solteiras, principalmente nas grandes cidades, ou são famílias muito pequenas. Há uma grande demanda. Este virou realmente o produto que mais atende a população brasileira da atualidade.

Você acredita que, futuramente, continuará a ter mercado para investidores e moradores para esse tipo de produto?

Desde que eu fundei a Vitacon, todo mundo questiona se vai ter demanda, se não é coisa de investidor, ou de nicho. Já se passaram 15 anos e esse virou o principal produto do mercado de São Paulo, e está caminhando para se tornar o principal produto do mercado brasileiro. Ainda assim, as pessoas continuam questionando o modelo. Elas precisam entender que a demanda populacional hoje, seja por poder aquisitivo ou por questão etária, pede apartamentos menores. As pessoas solteiras ou famílias pequenas demandam apartamentos compactos. Esse é um perfil que se vê no mundo inteiro.

Por qual motivo exatamente?

O imóvel é caro, as pessoas não querem mais ter uma pessoa para trabalhar de doméstica, a manutenção é muito custosa e a necessidade por espaços grandes é cada vez menor. Para isso, nós temos as áreas compartilhadas, as cidades que atendem essa demanda e soluções de tecnologia. Um fator importante: nos próximos 15 anos, a gente vai ter uma demanda superior a um milhão de moradias novas todos os anos. Existe um déficit habitacional muito grande que precisa ser suprido. No Brasil, definitivamente, não teremos um problema de demanda. Há outras questões a serem resolvidas, como econômicas, de poder aquisitivo, de financiamento, mas não de demanda.

Quem é seu público hoje?

Nosso público, na essência, é formado por investidores que compram no intuito de locar para o público final. Esse investidor é um cara que já tem um certo patrimônio. Cerca de 50% dos compradores da Vitacon são de fora de São Paulo e, no ano passado, vendemos para mais de 35 países diferentes. É muito barato para eles comprar no Brasil, devido ao câmbio. Cuidamos dele desde a compra do apartamento até o pós-venda, quando ele quer alugar e obter renda sem ter dor de cabeça com o processo. O comprador é um investidor e quem usa o apartamento é a pessoa solteira, entre 18 e 40 anos. Obviamente, nos apartamentos de dois, três dormitórios, também mais compactos, já são famílias mais jovens e com um ou dois filhos.

Estamos num processo de queda na taxa básica de juros. Embora o número esteja longe do ideal, os juros elevados aumentam o custo de financiamento. Como isso impacta a Vitacon?

O mercado é muito, muito sensível à taxa de juros. Na primeira queda de juros em agosto, o número de investidores interessados no mercado imobiliário triplicou. Cada meio ponto traz uma diferença muito expressiva no poder de compra do consumidor. Agora que os juros caíram mais 0,5 ponto percentual, a curva está apontando para baixo, e isso é muito favorável ao mercado imobiliário, a gente vê um boom.

Como você define a Housi?

A Housi é uma plataforma que conecta prédios a serviços e soluções e torna a vida do morador muito mais inteligente, trazendo mais economia e mais tempo livre. Quando a Vitacon começou a vender seus apartamentos, percebemos que o investidor ficava literalmente à deriva após a compra. Ninguém o ajudava a ter renda. Então, o que era um sonho de renda passiva, virava uma dor de cabeça. A Housi veio para solucionar isso. Começamos a ajudar esse investidor, a plataforma cresceu, aí veio a pandemia, foi um grande choque. O turismo corporativo veio a zero. E aí acontece algo muito interessante: a Housi começa a se associar com incorporadores do Brasil inteiro para levar a solução que chamamos de moradia flexível e trazer empresas do mundo inteiro para esses prédios.

Poderia dar alguns exemplos de serviços que podem ser oferecidos?

Tem desde carro compartilhado, até mercado, adega, ou uma lavanderia autônoma no prédio, sistema de Internet, até cuidados com o pet ou ainda entrega de eletroeletrônicos sob demanda no prédio. Foi um sucesso enorme. As incorporadoras começaram a vender mais, o morador viu muito valor nessa oferta e a Housi estourou. Estamos em 125 cidades e ultrapassamos agora 100 mil apartamentos. Nossas soluções vêm ao encontro tanto da moradia flexível, que supre a demanda de hotéis de curta permanência, como da demanda de longa permanência.

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