Porque os imóveis multiuso sairão vencedores da crise

Os primeiros dias de confinamento forçado têm sido uma prova de fogo para a maioria dos executivos que estavam acostumados à rotina dos escritórios. No geral, a sensação é a de que se está trabalhando mais e com maior intensidade. “Outro dia minha mulher enviou um whatsapp para mim perguntando se eu estava chegando em casa para jantar”, conta com bom humor Adriano Sartori, vice-presidente da CBRE, maior consultoria em imóveis do mundo, e do Secovi-SP, o sindicato que reúne as empresas do setor imobiliário comercial e residencial.

Apanhado pelo coronavírus em pleno momento de decolagem, após um ciclo alongado de retração, a indústria da construção de civil e o mercado de venda a locação ainda estão tentando digerir as medidas recentes aprovadas no Congresso e iniciativas de apoio do financiamento da Caixa Econômica Federal para não deixar que todo o setor, responsável por 4% do PIB brasileiro, trave e comprometa renda e emprego de milhões de trabalhadores e pequenos proprietários de imóveis.

Além das questões de curto prazo, Sartori fala em entrevista ao Experience Club sobre o impacto estratégico desse “novo normal” – que inclui mensagens da esposa por celular do outro lado da casa – na forma como pensamos os escritórios e o valor do espaço residencial com a prática mais intensiva do home office. No fim, tudo tem a ver com cultura, novas formas de gestão e colaboração. Confira:

A economia e as empresas vão funcionar de maneira diferente depois da quarentena. Que tendências você enxerga no mercado daqui para frente?

O olho no olho vai continuar importante, mas, num primeiro momento, com as empresas saindo da crise, elas vão apostar no home office e rever suas áreas de escritórios. Vamos falar de gestão: todo mundo em casa tem que ser mais estrategista que apagador de incêndio. No presencial, a proximidade do líder leva o negócio mais para esse lado operacional e esta constatação foi ponto positivo para o home office. Porém, quando o mercado voltar a girar, provavelmente essas empresas vão sentir a necessidade de ter boa parte dessa turma do home office mais próxima.

Como isso vai impactar no design dos escritórios?

Nós já estávamos vindo de uma mudança radical nos últimos dez anos, primeiro com o coworking. Ele veio com a questão da sinergia e dos espaços colaborativos, trazendo para o escritório quem estava no home office, muitas vezes as pequenas empresas e o profissional liberal. O aluguel do pequeno empresário no coworking é quase uma verba de marketing, porque ele oferece uma oportunidade de networking que tem valor inestimável.

Outro ponto é a cultura da empresa, a visão de gestão. Nesse sentido, o home office mata o dna da empresa. Essa soma de fatores faz com que 80% dos novos layouts de escritórios que produzimos no mundo privilegie os espaços colaborativos e estações compartilhadas.

Essas duas mudanças são as bases do novo layout das grandes empresas, porque dão flexibilidade para o funcionário, atraindo-o para o ambiente de escritório e, ao mesmo tempo, permite por exemplo ter 200 colaboradores em 120 estações de trabalho.

Como vai ser o impacto do home office no mercado residencial?

Eu sou arquiteto por formação e creio que vai haver uma valorização do espaço em que você vive. Esse espaço vai ter um novo olhar daqui para frente. O movimento que vinha acontecendo dos empreendimentos multiuso vai ganhar mais ênfase agora. O novo plano diretor de São Paulo já favoreceu essa tendência e vai ganhar ainda mais força. A lei da fachada ativa, lojas no térreo das edificações, e o incentivo a projetos que concentrem num mesmo local apartamentos, escritórios e comércio contribuem para deslocamentos a pé e, assim, para cidades mais vivas, seguras e saudáveis. Isso reduz o deslocamento e beneficia tanto os Jardins quanto Itaquera. O multiuso ajuda muito a atrair para bairros mais distantes do centro melhores restaurantes, hospitais e serviços. 

Como isso vai impactar o negócio da CBRE? Como a empresa passará a trabalhar projetos para os clientes?

Você tocou num ponto muito importante. Nós defendemos que o ambiente do escritório terá que ser mais convidativo. Menos opressivo, abrigando novas relações de trabalho, o que resulta numa organização mais horizontalizada. Isso repercute no ambiente físico, não só na área interna do escritório, como externa. Precisamos criar um ambiente na área comum do prédio que permita ao colaborador poder escolher onde deseja trabalhar.  Seja num espaço agradável no café ou em um restaurante no prédio ou a academia de ginástica no térreo. Essa flexibilidade comprovadamente gera resultados para companhia à medida que cria espaços de encontros onde novas oportunidades de negócios podem surgir e potencializar o crescimento da empresa. Por isso já estamos trabalhando no que chamamos de Modelo 360, na concepção de escritórios flexíveis.

Como a CBRE está navegando nessa crise?

Somos a maior empresa do mundo de consultoria imobiliária comercial. Nosso foco são escritórios, galpões logísticos e terrenos, hotéis, shoppings, fazemos avaliação de portfólio, além de serviços de facilities e administração predial de mais de 100 condomínios comercias só no Brasil. Temos uma plataforma que atende tanto o inquilino quanto o proprietário. Nos prédios, nós criamos uma imensa força-tarefa para preservar a saúde não só dos colaboradores que estão in loco, mas de todos os usuários. Nós fazemos uma analogia do nosso trabalho nesse momento aos profissionais da saúde. A empresa se preparou para um plano de guerra realmente. No Brasil nós temos 1500 colaboradores e 1300 são divididos entre facilites e administração predial. Tivemos que nos adaptar rapidamente e, em menos de uma semana, montamos uma equipe de higienização que atende as áreas privativas das empresas que ocupam os edifícios que administramos.

A quarentena já afetou os resultados da empresa?

Por enquanto, o mês de março foi até superior a março do ano passado, por incrível que pareça. Ainda é cedo para sinalizar o impacto no faturamento da empresa, mas acreditamos que nenhuma empresa passa intacta dessa crise. Até aqui, alguns negócios que vinham ocorrendo tendem a se concretizar. Na segunda semana da crise, nós vendemos um edifício de R$ 125 milhões de reais, a maior negociação individual do ano, mas era um fundo que havia captado recursos antes da crise. Esse é um mercado cuja roda continua girando, ainda que mais lentamente, mas não trava de uma vez.

Qual é a sua visão do mercado de real estate quanto à valorização de ativo
s e aquisições?

Os investidores internacionais estavam há mais de um ano sem fazer aquisições no Brasil, porque os fundos imobiliários locais estavam muito ativos e pagando taxas muito competitivas.

Agora, os fundos de investimentos internacionais voltaram com vantagem, porque alguns brasileiros locais estão com maior dificuldade para captar e para o estrangeiro, por conta da desvalorização do real e o dólar acima de R$ 5, o nosso mercado volta a fazer sentido.

São fundos em busca de oportunidade em qualquer parte do mundo. Eles estão monitorando o mercado a todo momento. De qualquer forma, acreditamos que possíveis movimentos de M&A no setor de Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) deverão ocorrer durante esta crise.

O mercado vinha se recuperando, como essa crise afeta a retomada?

A Abecip [associação que representa as empresas de crédito imobiliário] calcula que os empréstimos para construção com recursos da poupança cresceram 35,7% em março em relação ao mesmo período do ano passado. No comercial, o mercado estava extremamente ativo. O setor de escritórios vem numa recuperação forte desde o pico da crise em 2016. Naquele ano, a taxa de vacância bateu 19,7% e hoje já caiu para 13,5%. Nas lajes corporativas de alto padrão [Triple A], a taxa de vacância despencou de 27,5% em 2016 para 7,7% no começo deste ano. Esse dado é importante, porque quando o Triple A sobe, o mercado acompanha, e vice-versa. O primeiro trimestre de 2020 teve a maior absorção líquida (aumento real da área ocupada de escritórios) da série histórica que a CBRE faz há 40 anos. O crescimento foi de 81 mil m². Ou seja, o mercado estava bombando.

E como vinha a recuperação dos galpões logísticos? Vários locatários grandes estão fazendo renegociações.

Esse mercado também vinha em um crescimento muito forte e prevíamos um ano de muita recuperação. Ainda é cedo para fazer uma análise consistente, porque a inadimplência em março foi baixa, entre 3% e 5%. São empresas maiores e mais resilientes, por isso precisamos ver essa evolução em maio, quando serão pagos os aluguéis referentes a abril. Podemos dividir o setor de Logística em dois grandes grupos. O primeiro é o de e-commerce e bens de consumo, como varejo alimentar. É um perfil de empresas que está mais ativo e começa demandar mais área. O outro grupo de logística é da indústria da transformação em geral [automotivo e insumos químicos, entre outros], que está mais afetado. A gente deve ver mais negociações de desconto de alugueis neste último setor, o diferimento.

Qual foi a avaliação do mercado sobre o projeto de lei que regula o pagamento dos aluguéis?

No setor residencial, muitos inquilinos já começaram a se antecipar e a renegociar contratos, com medo de perder emprego e, com isso, o governo decidiu criar um projeto que regulasse essa situação, o que acendeu o alerta vermelho no mercado. Porque a nossa defesa, e neste caso falo como VP do Secovi,  é pela livre negociação. O PL 1.179, do senador Antonio Anastasia (PSD-MG), no artigo 9º, impede que sejam concedidas liminares de despejo para imóveis urbanos para ações ajuizadas entre 20 de março e 30 de outubro. Residencial ou não, o inquilino tem respaldo legal de que se ele não entrar em acordo, não será despejado, mas vai incorrer nas multas previstas em contrato. Recomendamos ao locador, por sua vez, não virar as costas para o locatário numa hora dessas e se negar a discutir. Caso o locatário seja uma empresa, sugerimos que comprove a perda de receita com a crise e, no caso da locação residencial, que o inquilino comprove a demissão ou redução da carga de trabalho por exemplo. O bom senso deve prevalecer. 

O projeto está equilibrado, na nossa visão. As imobiliárias estão conseguindo até 95% de êxito nas negociações entre as partes, com renegociação em 25% a 30% dos contratos.

O volume está aumentando, mas a inadimplência ainda não é alta.

A carência concedida pela CEF em novos financiamentos terá impacto significativo na construção civil?

Existe uma grande preocupação em relação à liquidez. O pior cenário é voltarem os distratos, por isso a carência de seis meses de pagamento em novos contratos é uma sinalização muito importante da Caixa, já que só ela representa 70% do volume de financiamento imobiliário no país. Pelas nossas contas, o pacote que inclui várias medidas de estímulo à construção já soma R$ 154 bilhões em concessões de crédito, sendo somente este último responsável por R$ 43 bilhões. Esses recursos irrigam diretamente o caixa das construtoras, o que vai evitar a paralisação de obras e demissões. O que preocupa o setor é a questão do FGTS, porque ao liberar esse R$ 1.034 para a população, você tira parte importante de recursos para a construção civil. É provável que novas medidas sejam necessárias.

Texto: Arnaldo Comin

Imagem: Divulgação